Vous souhaitez investir dans l’immobilier à plusieurs ? Vous souhaitez la transmission de patrimoine immobilier ? Créer une SCI pour achat immobilier est LA solution, même si on ne nomme pas cette structure comme telle en Belgique !
Découvrez avec nous toutes les solutions afin de vous lancer dans ce type d’investissements.
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Charlotte Wauters
Coach en rangement
Affiliée depuis 2013
Une société civile immobilière, comme on l’appelle en France, permet d’investir dans l’immobilier à travers une société.
S’il n’est pas nécessaire de créer une société juridique pour investir dans l’immobilier, cela peut avoir de nombreux avantages. En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique spécifique à la gestion de biens immobiliers. Sans équivalent en Belgique, on utilise chez nous des formes juridiques traditionnelles, mais rassurez-vous ! Notre pays est doté de différentes structures offrant des garanties similaires pour investir en toute quiétude.
Gérer ses biens immobiliers en société est très avantageux au niveau fiscal ou pour préparer une succession. Cela facilite l’acquisition et la gestion des biens, mais cela protège également le patrimoine personnel des investisseur·euses en séparant leurs biens personnels de ceux de la société.
Créer une société commerciale facilite l’investissement à plusieurs puisqu’elle permet de rassembler les capitaux de plusieurs personnes pour acheter des biens plus onéreux. Grâce à des statuts clairs, elle offre une grande souplesse pour la gestion des biens ainsi que pour la prise de décisions. En outre, la mise en commun des ressources facilite l’obtention de prêts bancaires.
Dans le cas d’une transmission de patrimoine immobilier, la société immobilière permet de donner des parts sociales aux descendant·es, facilitant ainsi la succession. Les héritier·es recevant des parts sociales plutôt que le bien lui-même, iels évitent la situation d’indivision. S’iels souhaitent céder leurs parts, cela ne contraint pas les autres à vendre le bien immobilier.
Pour créer une structure semblable à la SCI en Belgique, il faut en passer par une société commerciale. Découvrez sur cette page consacrée à la création de sociétés toutes les précisions requises. Après avoir choisi un statut juridique (on vous explique tout ci-dessous !), il faut se présenter chez un·e notaire pour établir l’acte de constitution. Ensuite, place à l’inscription auprès d’un guichet d’entreprise agrée et à la publication au Moniteur belge. La création d’une société implique également d’engager un·e comptable, l’inscription à la Banque Carrefour des Entreprises, la création d’un numéro de TVA ou encore un plan financier. Si tout cela a un coût, notez qu’en cas d’affiliation chez Xerius, nous pouvons faire certaines démarches gratuitement pour vous.
Chaque situation étant particulière, il est important de bien évaluer les différentes charges qui s’appliquent aux sociétés immobilières. Celles-ci dépendent d’un nombre d’actionnaires, de la valeur du patrimoine, de l’organisation de la succession ou encore des revenus locatifs potentiels.
En Belgique, les sociétés immobilières sont constituées sous la forme de sociétés commerciales. Chacune dispose de ses spécificités, il faudra donc choisir celle qui correspond le mieux à la structure du patrimoine immobilier et au nombre d’actionnaires.
Elle peut être constituée par une ou plusieurs personnes et est vivement recommandée pour les gestionnaires immobiliers qui ont des capitaux importants. En effet, elle nécessite un capital minimum de 61.500 euros !
La SRL offre une grande flexibilité pour la constitution d’une société immobilière. Constituée par une ou plusieurs personnes, elle limite le transfert de parts sauf si les statuts le mentionnent spécifiquement. Aucun capital minimum n’est requis, ce qui la rend accessible au plus grand nombre. C’est la forme la plus courante utilisée en Belgique.
Cette forme juridique est particulièrement adéquate en cas de constitution d’un patrimoine immobilier familial. Elle implique un partenariat entre plusieurs associé·es, chaque actionnaire ayant une voix. La responsabilité de chacun·e se limite au montant de son apport au capital. Chaque coopérant·e peut entrer et sortir librement de la société, ce qui offre une grande flexibilité. La SC doit compter au moins trois actionnaires, mais ne nécessite aucun capital minimal.
Elle implique une responsabilité solidaire entre les associé·es. Dépourvue de personnalité juridique et de capitaux propres, il s’agit simplement d’un contrat entre au moins deux propriétaires immobiliers. Moins adaptée s’il s’agit de succession, elle ne permet pas de céder ses actions qui ne peuvent être que nominatives. La SNC est davantage appropriée pour une société dans laquelle tout le monde est responsable des biens de manière solidaire et indéfinie.
Les avantages sont principalement d’ordre fiscaux :
Attention toutefois ! Si la personne donatrice décède dans les trois ans qui suivent la transmission des actions, les droits de succession seront exigibles, sauf dans le cas d’un bail emphytéotique.
Il existe plusieurs inconvénients à la création d’une société immobilière. Ayez bien en tête que contrairement à une personne physique, la société ne peut pas jouir de ses revenus à sa guise. L’actionnaire doit les distribuer selon des modalités spécifiques telles que les dividendes, la rémunération de dirigeant·e d’entreprise ou tantièmes aux administrateur·ices ou encore réduction de capital. En cas de revente d’un bien immobilier, la société est imposée sur la plus-value à hauteur de l’impôt des sociétés, à savoir 25%. Cette taxe est limitée à 16,5% du montant de la plus-value si la vente est réalisée par une personne physique.
L’inscription à la BCE coûte 109 euros et l’achat d’un numéro de TVA s’élève à 78,65. Lors de la création d’une société, il faut compter sur des coûts supplémentaires, notamment les frais de notaire pour l’acte notarié de constitution, la publication des statuts au Moniteur belge (plus ou moins 300 euros selon les modalités) et l’engagement d’un·e comptable. L’acte de constitution doit être enregistré au bureau d’enregistrement du Service Public Fédéral Finance de l’État belge, ce qui revient à environ 25 euros et faire l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche coûte 165 euros.
Il est intéressant de créer une société immobilière en Belgique en cas de transmission de patrimoine familial ainsi que lorsque les revenus locatifs générés par celui-ci sont importants. On parle d’un montant de minimum 25.000 euros annuels.
